房地产开发成本如何进行管理与控制 评估工作的步骤

发布时间:2022-05-01 11:55:44 来源:od体育app

  [导读]: 宋律师,重庆房产买卖纠纷律师,现执业于***律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承“受人之托,忠人之事”的原则,赢

  宋律师重庆房产买卖纠纷律师,现执业于***律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。

  房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

  制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

  ①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

  ②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

  ③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况对项目进行优化组合。

  ④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。

  ①历史数据法是采用特定部门公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;

  ②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量,套用相应定额单价,结合规定的收费标准和规定的计划利润,计算各种费用;

  ③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上,选择报价合理的投标人中标,双方有可能再度商讨,修改双方价格后形成统一的项目成本,作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认,并作为项目结算的依据;

  ④询价法是通过对项目的主要工程进行询价,或由承包商或供应商对项目提出报价,然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本,并以此作为成本计划的依据。

  确定项目的目标成本和成本。经过不断调整的成本计划,在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整,确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本,成为成本控制的依据。

  ①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方,但这并不矛盾。

  ③要按企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目,并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

  对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理的重要组成部分,是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段:

  项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作:搭建好有各类人员参加的策划班子,完成投资决策阶段的技术性工作;编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析;在成本分析的基础上,进行项目风险分析。

  设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计方式保证有效的成本管理,并要着重关注两个问题:要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据;初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本,将施工预算严格控制在批准的范围内,并加强设计变更的管理工作。

  动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作,一方面,应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估,确定补偿标准和额度,以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约,另一方面,要强化动迁收尾的管理和控制。

  招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

  施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。

  结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

  当前房地产正处于降温阶段,房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法,对目标市场应做好周密的预测,采取相应的对策,避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查,了解需求情况,根据市场需求进行规划设计,做到有的放矢。

  往来账内容多、项目杂、发生频繁,取证困难,如何在保证评估质量的前提下,提高对往来账项评估的效率,是完成评估工作的重要一环。评估工作的步骤如下:

  1、从各往来账的各个二级科目名称上判断往来账科目核算的正确性,推断对往来账审计的重点领域。根据往来账会计科目核算的性质,所有往来账的明细科目都有明确的核算对象,也就是说,会计科目反映的内容与其名称应该是一一对应的关系。核算对象应该有确指,否则就属于审计的重点领域。如:往来科目的明细科目中出现“其它”、“暂挂款”、“暂收款”、“其它科目转来”、“欠款”、“特定款”等没有明确特指的对象;一级往来科目的明细科目中出现若干同一单位或个人挂账;明细账的挂账科目性质与一级往来账的核算内容极不相符等。

  2、特别注意长期不发生增减借贷变化的呆滞往来账项和偶发性大额往来账项。不同的往来账明细科目都有明确且唯一的经济对象,内容上反映与此对象之间经常性的、相对固定的经济活动。只发生了一笔或很少几笔业务后就长期挂账的客户,就可能存在信用危机,其在往来明细科目中的反映自然就应成为审计重点。值得重点关注的是它的形成、变化有可能带有违规、违法性质,也有可能带来一定的经营风险。如隐瞒收入、少摊成本费用、出租出借银行账户、私分侵吞公款、巨额坏账、账外资金体外循环等。

  3、对于有些往来账的明细科目可以采取适当的简化程序,以取得事半功倍的效果。通常,挂在“其他应付款”科目中的住房公积金、社会统筹养老金、社会统筹补充养老金、社会统筹医疗保险金及有些不在“应交税金”科目中核算的税款、国家行政部门的罚没款等,挂在“其他应收款”科目中的税款保证金、税票押金、法院的质押款物及向土地部门的土地出让金等,这些款项都有其特定的用途,而且受有关权威部门的检查和认定。因此,对这类明细科目可适当简化评估内容;挂在“应收账款”、“应付账款”等科目中的明细科目,大多是企业的主要供销对象。若企业与这些主要对象的往来账项,发生均匀、经常、大量,账面记录清晰,且持续时间较长、余额滚存结转,则也可以适当简化评估程序。因为这类交易属良性往来,信用有保证,不过,关联交易除外。

  4、关注内容不太正常的往来明细科目。往来账的会计核算,一般都有一些固定的规律性内容。如:主要商品和劳务的交易通常在应收应付账款和预收预付账款中进行核算,反映的内容具有金额大、发生频繁、手续多、外部单位提供原始单据的特点;零星的暂收暂付款通常在其他应收应付款中进行核算,反映的内容具有金额小、内容单一、孤立发生情况多、手续少、内部单位提供原始单据的特点;应收应付账款和预收预付账款科目的业务性质对原始凭证的要求极为严格,即涉及到企业内部的有关规定,又要符合外部各个部门的硬性要求,如增值税发票、运输发票等,而其他应收应付款科目的内容主要与内部的管理制度有关;通常债权性质的往来账科目余额在借方而债务性质的往来账科目余额在贷方。各往来科目的有关账面内容若出现与上述常规作法相悖的情况,在对其评估时应适当予以关注。

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