柳州XX山庄项目可行性研讨报告—中金普华工业研讨院

发布时间:2022-04-15 21:02:59 来源:od体育app

  本项目由柳州市**房地产开发有限公司于2002年3月28日经过揭露拍卖取得土地开发运用权(土地证号:柳国用(2003)第100447号),并于2002年7月24日正式立项,2002年12月19日经过建造用地规划答应批阅。项目现已进入规划规划阶段,因为资金运作的原因,项目暂时停滞。

  本项目地处柳州市**区**路,坐落南环路和**路交界处,紧邻柳州市远程轿车站(莲花车站)和国家要点工业区阳和工业区。项目红线平方米),背山临江,地块平坦,现在现已完结了“五通一平”(上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平坦),不存在拆迁问题。

  柳州市**房地产开发有限公司成立于2002年3月份,由天然人出资的独立法人组织。公司注册资金1000万元,公司现有人员26人,其间进程师9人,经济师5名,大专以上学历16人,占公司人数的61.54%,大大都从事房地产开发以及相关阅历3年以上,均匀年龄39.5岁。具有现代化的企业处理机制。是一个年青有生机和丰厚房地产开发运作和工程施工的开发团队。

  该公司的法人代表和董事长将由**先生担任。**先生先后担任**国际公关有限公司法人代表、北京**出资、上海**企业集团研发部总经理、**集团、**出资集团、**副总裁,了解房地产开发与运作,具有丰厚的企业处理阅历。

  置业开展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、柳州等二十多个城市展开房地产策划、商业策划、商业处理和物业处理作业,具有丰厚的房地产策划和运营的阅历和当地策划营销阅历。

  本项意图全体规划、修建规划以及园林规划由英国皇家修建师学会会员、英国注册修建师、马来西亚首席修建规划师***自己及旗下团队操刀定做。具有广大的视角和先进的规划理念。***先生在英国二十年,完结许多闻名修建的规划,在我国一向为和记黄埔、合和等香港地产巨子的项目供应规划。

  本项意图物业处理组织由**(香港)置业开展有限公司旗下的广西组织桂林市**物业处理公司履行处理,集在我国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接处理或参谋服务的阅历以及本乡化团队本乡结合操作,供应“安全、文明、舒适、温馨”的港式物业处理服务。

  本项目由**公司担任开发,项目开发包含多层住所、高层住所、别墅、临街商铺。项意图运营方法为:住所部分悉数出售,商铺部分出售部分租借10年后转售,车位悉数租借,10年后转售。

  **山庄项目坐落广西壮族自治区柳州市**区**路和南环路交界处,地处柳州至南宁的咽喉,间隔柳州莲花机场10公里,与国家要点条约园区——阳和工业园紧邻,紧靠柳州市远程轿车站——莲花车站,是介于柳州中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅行休假区中心,是柳州进出的主门户。

  2、 用地面积为:144.72亩,合95291.16平方米,其间城市规划路途用地5179.5平方米。

  3、 整个用地现在现已拆迁完结,归于熟地开发,现有植被为杂草和灌木,山丘植被为灌木;

  1、 东:莲花山,小山丘高约30米,山丘东面为柳江,阳和工业园处于柳江江彼岸,经过阳和大桥联合(阳和大桥现已在建造中大约2004年通车);

  2、南:莲花山。大约40米,山丘的南面为洛维旅行休假区,包含响水风景区、大桥观光农业旅行区;

  3、 西:柳州市远程客运站(莲花车站),为广西自治区最大的远程客运站,是柳州远程轿车集结地。

  4、 北:东北区域为柳州机械厂,正北方向为占地210亩修建面积20万米的宝莲新都,西北方向为广西商校和广西工艺美术校园。

  1、 公交体系:16路,22路、23路公交车终点站,可达柳州大大都当区域域。

  3、 航空:间隔柳州市仅有的机场——莲花机场10公里,是柳州通往机场的必经之路。

  4、 铁路:间隔火车东站(货运站)约4公里,间隔火车站(客运)约6公里。

  柳州,又称龙城,坐落广西壮族自治区中部、北距国际闻名旅行城市桂林150公里,南距广西首府南宁市264公里。这座具有二千多年前史的古城,像一块翡翠,镶嵌在桂中内地。这儿奇峰环列,柳江如链,回流其间,绕城构成巨大的U字,古籍称其为三江四合,抱城如壶。全市辖两县五区,总面积5307.24平方公里,市区面积658.31平方公里,全市人口183.48万人,杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族,是个山环水绕、风景秀丽,具有丰厚的前史文明遗产和旅行资源的古城。

  柳州是我国广西壮族自治区的直辖市,辖城中区、**区、柳南区、柳北区和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。总面积5283平方公里,市区面积650多平方公里,截止2003年末,全市总人口为351.26万,家庭户数约100.36万户,其间市区人口95.89万元,比上年添加2.52万人。

  柳州,是广西最大的工业城市,是西南区域重要的制造业基地。全市现有工业企业2100余家,有4家企业进入国家500强,有11家进入国家大型企业队伍。全市现已构成了三大支柱工业:即以微型轿车和中吨轿车为主的轿车及零部件制造业,以工程机械和通用机械为主的机械制造业,以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。以这三大支柱工业和轻工、化工、造纸、建材等主导工业为龙头,柳州现已开端树立起包含30多个职业、4000多个种类的现代工业体系,具有“上汽通用五菱”、“春风”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“两面针”、“花红药业”、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。

  柳州国民经济全体上呈现继续、安稳、快速添加的杰出态势,2003年全市完结国内出产总值327.82亿元,比去年同期添加13.2%,名列全区榜首。其间,工业添加值到达79亿元,添加14.5%;全社会固定资产出资到达109.36亿元,初次打破百亿元,同比添加52.52%;城市居民人均可支配收入到达8692亿元,同比添加6.15%;社会消费品零售总额114.28亿元,比上年添加11.10%,其间城市消费品零售额83.29亿元,添加11.62亿元,批发零售交易零售额75.37亿元,添加14.91%,餐饮零售额13.52亿元,添加7.89%。截止2003年12月,柳州居民个人储蓄存款逾越196亿元,企业存款逾156亿元。

  柳州,是我国西南区域重要的区域性交通纽带,是全国仅有具有大区铁路局总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市,是交流大西南与华东、中南、华南区域的铁路纽带。

  柳州,是我国45个公路主纽带城市之一,桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇,209、322及323国道在这儿会集,柳州现已被高速公路网络所围合,向南4个小时可以直达海岸港口,向北可以贯穿中、西部内地。

  柳州白莲机场到达国家4D级标准,已注册至北京、上海、广州等航线。柳州具有国家一级口岸,五级航道,全年可无妨碍通航300吨级船舶,上溯可至贵州,下航可达香港、澳门。

  柳州交通便当、区位优秀、物产丰厚,素有“桂中商埠”之美誉,向来是中南和西南区域重要的物资集散地。经济区位上,柳州东临粤、港、台等经济发达区域,南接北部湾、东南亚等高速开展区域,西靠云、贵、川,北抵长江中下游,由此构成背靠中南、西南,面向东南亚和东部滨海的有利区位。柳州商贸活动频频,各类产品批发商场健全,供需两旺,物流晓畅。具有建造大商场、开展大商贸、搞活大流转,构建区域现代物流中心的杰出地舆和区位优势。

  柳州根本构成全方位、多层次、宽范畴的对外开放格式,先后与45多个国家与区域树立了经贸关系。跟着我国西部大开发战略的施行,我国—东盟自在交易区的树立,跟着对外开放脚步的加速,柳州正在成为一片充溢希望、充溢商机的出资开发热土。

  依据以上经济参数的剖析,近年来柳州市国民经济继续、快速、健康开展,经济运转质量和效益不断改进,完结了“十五”方案的杰出局势。至2003年,柳州完结国内出产总值372.82亿元,比上年添加13.2%,名列全自治区榜首位,并接连第5年完结两位数添加。

  柳州杰出的经济环境,促进整个城市建造的高速开展;人均GDP到达8245元,为城市的房地产商场开展发明了俱佳条件;相应地,房地工业也为城市经济添加奉献必定力气,房地工业成为第三工业添加的领头羊。

  2、城市建造的良性开展和大规划的根底设备出资,为柳州房地产不断带来新的添加点;

  依据中心提出的柳州要建成“工业立柳、强市富民”的辅导定见,2001年3月柳州市公民代表大会经过了《“十五”社会经济开展方案》,其间不管是工业开展布局,仍是城市根底设备方案布局,都是表现了这个要求。

  跟着“十五”方案局势新一轮出资方案发动和出资结构的调整,柳州市固定资产出资呈现了快速上升的杰出态势。

  市区658.31万平方米的旧城改造工程全面发动,以及柳江江两岸归纳改造和城市对外通道(西江路通桂柳高速,**路通柳南高速通宜柳高速)等一系列大市政规划发动,为柳州房地工业的开展供应坚实后台。

  3、10+1东盟交易交易区口岸(CAFTA)和9+2泛珠三角经济地带(CEPA)以及政府全体再早一个工业柳州的利好方针的执行,支撑柳州经济近年来的高速开展。

  10+1东盟自在交易区(CAFTA)首届东盟自在交易区博览会2004年在南宁举行,使得广西成为我国通往东盟的口岸,外贸的开展带动出产工业的开展,大批工业进驻广西特别是最具工业根底的柳州。交易和工业挂钩,成为又一经济热门城市。

  9+2泛珠三角经济地带以及CEPA加强香港与内地经济合作的的结构,广西归于9+2中的工业根底和经济生机极强的城市,经贸合作的加强,工业渠道的安定,柳州成为泛珠三角结构下的一颗明珠,招引了很多粤、港、澳企业的重视和入驻。

  柳州在“十五”方案中提出“再造一个工业柳州”的规划,将柳州本来的工业结构进行调整,在柳州东面的阳和规划工业园区,进行统一规划,将柳州工业企业会集搬家到工业园区,一起招引外来企业的进入。阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区一起组成未来柳州的工业会集基地,整个面积相当于本来柳州的城区面积,规划添加人口50万人,成为当之无愧的另一个工业柳州城区(包含轿车工业城、化工工业城、轻工工业城、高新技术工业城、重工业工业城等),而本来的工业基地成为柳州的商业区和政治文教区。经过近四年的推行,整个规划区域现已构成,估计在接下来的一个五年方案中悉数完结。

  以上三个支撑柳州未来开展的利好机遇,促进柳州整个城市的晋级和开展,为区域经济和房地产发明了无限空间。

  4、城市规划布局的清楚和开展引导,市政配套设备的投入,营建杰出的房地产开发环境。

  柳州最新的城市规划于2001年在人大经过,一个全新的城市结构正在构成。“十五”期间一系列的城市改造和配套工程的施行,为房地产的良性开展供应机遇。包含:柳州铁路纽带湘桂线改线工程、柳州公路主纽带场站建造工程、鹧鸪江作业区二期工程、柳江红花水利纽带工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改造。建造了包含莲花车站、公民广场、龙城广场、江滨路等一系列城市休闲和交通设备。各项城市市政配套为房地产的开展营建杰出的环境。(详细城市规划布局见附件)。

  正是这样相得益彰的开展方法坚决了政府对房地产职业的决心,柳州“十五”规划已明晰指出,房地工业为支柱工业之一。近年来,跟着处理体制的完善,柳州房地产商场更趋老练,愈加标准,这一切,为房地产开发发明了十分有利的运转环境,而柳州经济的可继续开展特性,为房地产开发,营建了杰出的商场气氛。

  现代化的柳州房地产商场自20世纪90年代初期才开端起步,但因为受城市环境以及方针的约束,没有走出方案经济的暗影,阅历了90年代中后期的寒潮,开展缓慢,该时期开发的楼盘根本为会集在旧城区中心的小盘。跟着2000年柳州对房地产的重视和方针环境以及城市环境的大改造,房地产商场才开端激活,接连呈现了一些具有现代含义的产品房小区,并以极快的速度开展。可以说柳州的房地产商场自2000年才算得上线年柳州旧城改造全面发动,进一步促进了房地产商场的开展。在2003年柳州房地产商场创下前史最好成绩,产品房预售面积97.2万平方米,比上年添加了20%。

  2003年,柳州产品房供应,在上半年登记数大幅削减的根底上康复高速添加,与此一起,柳州产品房成交继续坚持旺盛气势,在接连3年的高速添加后继续大比例攀升。其间:

  供应——全年同意预售面积114.3088万平方米,比2002年添加60%%

  柳州房地产商场的开展近年来还将坚持高速开展的气势,首要依据如下几方面要素:

  ※ 城市扩张,促进柳州房地产商场的开展。柳州在未来5年的市区人口在现有100万元的根底添加50万人口,以每人寓居10平方米,将添加500万平方米住所的需求量,还不包含改进寓居环境的替换需求,而柳州至2004年8月历年累计住所开发施工面积仅360多万平方米,需求与供应存在很大的间隔。

  ※ 柳州乡镇人均寓居面积偏小,仅17.24平方米(2003数据),间隔全国人均匀住所修建面积20.4平方米以及国际正常开展水平的人均住所修建面积30-35平方米尚有很大的间隔,现有内部住所需求量还很大。

  旧城改造拉动住所商场的需求。柳州旧城近两年拆迁住所面积到达100万平方米,拆迁气势还将继续至2008年的城市改造完结。旧城改造面积一平方米将拉动1.3-1.5平方米的需求(依据常规),旧城改造拉动需求商场也是商场继续火旺的有力支撑点;

  ※ 柳州市全体经济高速开展,就业机遇添加,人们可支配收入添加,购买力的提高为房地产的开展供应安定的支撑,近年来柳州居民可支配收入坚持 20%左右的添加速度,失业率坚持在1.2-1.4极低水平。

  咱们应当看到来自商场的要挟:2003年全年新增运营性项目土地出让面积为113.82万平方米。这个数据将直接影响到近年的商场供应,2004年柳州住所消费商场十分火爆。可以预见,2005年以致往后几年商场气氛杰出,但竞赛将相对剧烈。

  相关于其他平等接别和经济水平的城市,柳州的房地产商场起步晚起点低,实在含义的崇高住所只要在近年才呈现,首要以如下住所的开发面市为标志:

  1、鸿府和蓝色港湾:推出时刻为2001年头,特征为:地处传统商业旺地五星商圈,周边配套完善,交通便当、户型首要以三房两厅以上大户型,房价在3500元/平方米左右,出售状况十分抱负。

  2、桂中别墅:推出时刻为2001年中,归于柳州别墅商场的一个测验,特征是:欧洲风格三层别墅,户型和修建特征一般,园林一般,面积较大。价格为60-100万元/栋。出售状况尚好,现现已售出90%。

  3、经典年代:推出时刻为2002年头,特征为:地处城市新的行政政治中心的江边,项目优势在于项目产品在商场上抢先,别离代表北派和岭南派的修建风格,项目规划大,配套完善,户型以小三房两厅和两房两厅为主。经典年代多层住所价格为2100元/平方米,别墅价格为60-100万元/栋。出售状况十分抱负,现现已售罄。

  4、金河湾:推出时刻为2003年头,特征是:地处河西新区柳江边,项目优势在于项目产品在商场上抢先,岭南派的修建风格,项目规划大,园林规划较好,配套相对完善,户型以小三房两厅和两房两厅为主。价格在1800-2000元/平方米。出售状况较好,一期推呈现已售罄,二期2004年推出仍然热销。

  4、华林君邸:推出时刻为2004年10月。特征是:地处河东行政区,社区园林规划好、物业产品比较先进(选用叠拼式别墅和崇高豪宅相结合),修建风格超出柳州商场现有楼盘,现楼出售。价格在叠拼式别墅(大复式的方法)3500-4000元/平方米,多层2800-3000元/平方米,出售暴躁。

  5、凤起新都:推出时刻估计在2005年。特征是:地处城市出口(桂柳高速进口处),项目超大规划(占地430亩),大社区,规划配套完善。户型包含一房、两房、三房、四房和复式楼各种户型,推盘价约2500元/平方米,出售现场重视度较大。

  依据对柳州近年推出一起代最崇高的住所的特征和出售状况的剖析,咱们以为柳州崇高住所表现如下特征:

  1、近年来,房地产项目质量不断提高,产品归纳竞赛力所发生的效应逐渐替代单一竞赛优势的效能;

  2、全体来说,柳州现有房地产商场尚归于比较初级的阶段,崇高住所实在的崇高含金量缺少,相对房地产商场比较发达的城市尚有很大的间隔;

  3、柳州居民对崇高住所的要求越来越高,对崇高住所的追捧度和热心度较强,需求十分旺盛;

  4、崇高住所价格现已到达必定的高度,价格与其对应的产质量量不相符,反响居民对崇高住所的心思承受力较强。

  5、豪宅以及别墅的产品尚归于商场空白(现在商场上没有实在含义的豪宅或别墅),开发空间较大。

  因为方针要素,柳州自2004年6月份现已不再批出别墅用地项目,项目现已批出的项目只要包含本案项目和柳州市**房地产开发有限公司的龙潭公园别墅地块(约230亩)的两个项目,相对来说,别墅的开发量遭到源头的约束,依据对柳州崇高住所商场的剖析,咱们对柳州往后崇高住所的未来趋势猜测如下:

  1、别墅项目之间的竞赛相对较少,别墅的开发成功率较大。(据悉**龙潭公园别墅项目将于2005年年末后才或许发动)。

  2、豪宅商场供应量将呈上升趋势,估计在柳州未来三年崇高住所的投放量将到达30万平方米(凤起新都不算严厉含义的崇高住所),竞赛相对比较剧烈。

  3、崇高住所的边缘化趋势显着。市中心因为受地价以及土地规划的影响,难以构成实在具有档次的崇高住所区域,跟着柳州城市的改造和市政路途的建造,略微违背市中心的具有共同天然景象的地块更具有开发崇高住所的根底。

  4、项目产品以及产品的细节规划将遭到更多重视,相关于其他概念而言,其重要性将显着提高。外地乃至境外规划师将更多地进入柳州的规划商场,将会带来更多令柳州耳目一新的概念和规划。崇高住所的产品将呈现革命性的打破。产品将成为崇高住所项目竞赛的取胜法宝。

  5、崇高住所项意图营销层次将得到提高。在2004年中前,柳州当地的营销策划公司仍占有大都项目。跟着广东和上海的营销策划组织的接连抢滩,特别是高素质的楼盘愈加是外地专业营销策划组织的首要方针。跟着外地专业组织的介入,项意图营销层次将得到全体的提高。华林君邸就延聘(香港)决议计划资源·中地置业作为其产品策划和营销策划组织。

  6、全体需求将会平稳中有升,对尖端项意图追捧将继续火旺。柳州相对其他城市其崇高住所的开发层次尚归于初期,现有开发的产品与其城市经济位置具有较大的间隔,一向以来没有杰出的产品满意高端客户的需求,尖端项意图商场容量的跟着高级次项意图开发被开释(特别是别墅项意图开发将满意高端客户的需求)。别的跟着经济的继续高速添加,越来越多的人群进入享用崇高住所的时期,多崇高项意图需求将稳中有升。

  现在,崇高住所商场红红火火,但高位危险也随之凸现,会集表现在客源、产品、地段三者之间的对立,别离表现在:

  a) 价值挑选危险:受静态商场局势的引诱,高价位拿地,而开发与出售动作缓慢;远离商场热门区域或过早进入“尚无人气”的潜力版块,“单打独斗”;

  b) 价值发明危险:比方在市远郊且交通不便的区域开发联排式别墅,开发总价高但无显着高腴同类产品的港商住所,项目产品具有显着的规划规划质量缺点;

  c) 价值传达危险:比方:过于依靠产品优势和外部商场环境而小看营销的效果;营销方法简略一或许不恰当。

  依据上述对柳州经济和柳州房地产商场以及柳州崇高住所商场的剖析研讨,结合本项意图实践状况,咱们将对本项意图开发状况进行研讨和猜测。

  a) 东方景象:项目东方为莲花山系(莲花山由许多山丘包围呈莲花状)的东南角,山形为共同的喀斯特山体,形状共同而美丽。

  b) 西方景象:西方近景为刚投入运用之广西最大的远程客运站——莲花车站,远景为观音山,也是喀斯特山体的小山

  c) 南边景象:项目南边为莲花山系的最南端,也是共同的喀斯特山体的小山。

  d) 北方景象:项目北方近景为建造中的商业和住所项目——宝莲新都,远景为柳州机械厂厂区,景象尚可。

  a) 商业配套:项目北面建造中的宝莲新都占地面积230亩,商业修建面积到达10万平方米,是一个具有完善商业结构的商业住所归纳项目;

  b) 文明配套:项目西北方向有广西商校和广西工艺美术校园,文明气氛比较浓郁,一起柳州机械厂内有小学,间隔中学十三中仅3站路,文教配套尚可;

  c) 环境卫生、社会治安状况:项目周边跟着**路的改造,整个项意图环境得到很大的改进,加上宝莲新都的建造,和南二环路的建造以及阳和搭桥的建造,周边的环境现已具有开发崇高住所的条件。因为该区域没有太多的出租屋和农民房,大大都是旧工业厂房,社会治安状况相对较好。

  d)交通条件:交通条件本项目具有先天的优势,比较其他区域,包含远程轿车、公交和机场,**路是城市进出的主干道,项目面前南二环路接城市内环路的南环路,**路接东环路,均为城市主干道,交通极点便当。

  e) 周边景象:项目南面为柳州洛维旅行风景区,西边为羊角山和龙潭公园,接近项目紧邻莲花客运站的**路西侧为人工建造的城市休闲广场,周边景象尚好。

  经过以上剖析,咱们现已明晰了解项目地点的环境和自身的资源,在进行项目定位之前,我还进行项目地块的SWOT剖析:

  e) 项目自身地块:地势呈扇形,地块平坦,无须搬家,顺延山势,造景便当,地质勘察标明地下水丰厚,造水景条件老练;

  f) 周边经济未来远景好:洛维风景区和阳和工业园成为柳州旅行工业和工业的主力。

  a)远程轿车站的影响:远程轿车站,简单给客户一种凌乱的感觉,不利于营建崇高的质量气氛;

  c)环境卫生存在危险:周边尚没有构成崇高社区的环境,需求必定时刻营建气氛;d)城市规划的影响:城市规划中没有明晰该区域的功用,致使或许存在其他与本项目定位方枘圆凿的项目发生。

  a) 用地规划:比较市区其他项目,本项目归于中大型楼盘,具有必定的规划,有开展空间;

  d) 未来阳和工业园的起动以及阳和大桥的通车成为促进本项目敏捷提高的一个有利要素;

  e) 经过内部环境和园林的规划营建崇高豪宅具有先天的优胜条件,完结错位开发。

  a) 消费习气:柳州公民消费习气于在市中心购买豪宅,在稍偏于市中心的区域需求一个宣扬灌注的进程;

  b) 竞赛楼盘开端增多,客户挑选面大,特别华林君邸以及凤起新都项意图发动,对本项意图出售具有必定的影响。

  本项目地块具有开发崇高住所的条件,但需求与柳州商场的产品进行错位开发,确保项意图成功运作。因而项意图修建规划、园林规划以及后续的营销策划包含物业处理十分重要,项意图开发有必要有一支具有老练崇高项目运作阅历的团队施行。

  (一)项目商场细分:跟着城市化进程的不断加速,人们对喧嚣的城市日子越来越厌恶,需求回归天然,对新鲜的空气和幽雅的日子环境越来越神往,关于收入较高的白领以上阶级,他们往往把目光投向一些城外环境主题楼盘。依据上面临柳州房地产进行的微观剖析以及对本项目区域房地产状况进行的微观剖析,咱们的方针客户锁定位柳州市收入较高的高级白领以上的有钱人阶级。依据咱们前面的商场调查,咱们发现柳州房地产商场中高端现为柳州商场的空白点,楼盘遍及在低质量运转,比较周边桂林和南宁都有不小的间隔,更罔提广州、深圳等房地产商场开展前沿的城市,这与柳州全体经济水平有很大的反差(柳州的经济实力与南宁根本相等,大大逾越桂林)。依据对柳州全体经济消吃力和房地产商场现状的剖析,以及本项意图开发条件的研讨,咱们对本项目设定的方针商场为:

  ※ 从经济状况细分:家庭月收入在1万以上,流动资金(存款)在100万以上。

  ※ 从作业环境上细分:在邻近工业园区大中型公司、外资公司作业的中层以上处理人员及私营个体运营主为主;

  ※ 从作业环境上细分:在市中心大中型公司、外资公司作业的中层以上处理人员及私营个体运营主为主;

  依据上面的商场细分和项意图实践状况,咱们导入“山水豪苑”、“显贵府第”、“回归天然”等标语,一起结合项目状况和商场的状况,咱们首要会集在“山水文明”、“园林公园化”、“崇高寓居档次”、“修建艺术”、“港式管家服务”上。整个项意图概念首要包含如下:

  依据对商场的剖析以及本项意图状况的研讨,咱们猜测本项目开发商场的承受度十分高。估计开发出售开展为:

  1、推出时刻及估计开展:依照项目现在状况(各项手续现已处理),假如资金到位状况杰出,估计2005年4-5月将推出一期进行内部认购,一期推出时刻估计到2005年10月,别墅出售期为2005年,至2005年末出售85%以上;

  2、崇高住所区推出时刻估计为2006年头,出售周期估计为1年,2006年末完结出售面积的75%,别墅出售至90%;

  3、公寓及商业物业的推出时刻估计为2006年8月份,估计出售时刻为1.5年,出售面积将到达65%以上,剩下部分自留运营祖礼运用。

  4、项意图初次交楼时刻估计为2005年年末,全体竣工时刻为2007年年末。

  本项目占地142亩,总修建面积为158166平方米,项意图建成江是柳州崇高住所的地标,加上交通配套以及规划的优势,本项目将成为柳州崇高住所的一个划年代的代表。

  在进行本项意图规划时,咱们不但从现在柳州顾客视点动身,了解柳州房地产商场的开展动态等,一起从开展商的视点动身,总结开发阅历,汲取柳州同类型的楼盘开发的阅历,把项意图规划做得更好。依据项意图全体定位,咱们设定本项意图规划方针为:

  1、规划超前性:打造柳州榜首崇高社区,从全体规划、园林规划以及配套规划上比较柳州现有商场上的产品需求必定程度的打破和超前;

  2、户型的合理性:户型作为物业界核,实践运用率的提高全赖于户型规划的合理,表现人文和空间标准,跟项意图户型规划上虽难说肯定无缺憾,但力求合理和有用;

  3、修建的艺术性:修建的艺术性是本项目超逸现有商场项意图首要着力点,项意图修建表现本项目定位的“山水文明”和“亚热带风情的天然生态水水景美墅”。

  4、质量标准化:关于质量标准,本项目要求到达国家的优秀水平,这也给客户提出“三项许诺”的决心标志。

  5、日子科技化:高级居所,选用一些现代化的科技方法,完结处理和寓居的智能化,科技使人轻松,营建崇高日子方法;

  6、服务酒店化:崇高住所,对服务的要求将随之提高,咱们将设置相应之配套设备完结酒店化的服务方法。

  7、环境公园化:本项目在园林规划上完结“一步一景,移步换景”,经过绿水盘绕,各式花木以及独具文明特征的园林小品和雕琢,营建一个公园式的居所环境。

  8、社区人道化:在规划中,依据社区的私密性和人道往来的对立结合,灵活处理社区内公共空间和私密空间的装备。

  本项目由四个功用分区组成:别墅区——由三个组团组成、多层住所区——由四个组团组成、休闲文娱文教区——社区活动中心和幼儿园、商业配套区——多层外圈裙楼商铺。

  本项目环境结构为一个有机全体,特征是以盘绕水系为骨架,辅以各花草主题小圆,确保项意图定位的完结。主水系将别墅区和多层住所区以及其他区域进行阻隔,确保别墅的私密性,一起三个别墅组团之间用小水系和主题花草园离隔,确保各个组团之间的独立性,而每个组团之间有一个相对会集的公共空间,到达私密和公共交流的结合,整个项目沿后边莲花山依山势建造主题休闲设备和休闲园林。在规划布局上,本规划严厉依照“公共空间(中心园林)--半公共空间(组团园林)”—私有空间(住所)“的体系规划,构成了杰出的寓居日子空间层次。一起依据项目地块实践状况,以水系和山景为头绪,在每个细部上精心规划,构成一个共同魅力的主题景点。整个项意图美化规划紧扣“山水文明”和“亚热带风情的天然生态水景美墅”的主题。

  1、修建风格:本项意图修建风格选用岭南风格与现代风格相结合的方法,杰出表现修建的文明性和人道化;

  2、园林风格:本项意图园林结合我国岭南园林小品的特征,尊重天然,要求私密性,修建同地块和全体景象相联系。咱们在全体园林和部分规划上以“小桥、流水、人家”为意境,以“精美、文明、天然”为着力点。与修建风格相辅,秉承岭南文明为概念,结合现代修建风格,奇妙交融。

  3、别墅规划规划:表现我国人传统的寓居文明三部曲:“登堂”、“入室”、“后花园”。别墅的规划上完结“登堂入室”水与桥的奇妙运用:在每个别墅的主进口,用“小桥”来做文章,把进口台阶规划成桥的形状和意境,桥边规划小的水景;“后花园”中水景的运用:在后花园上规划兴趣盎然的鱼池等水景小品。别墅内部结合现代别墅户型规划思路,完结经济型别墅的思路。一起别墅的三个组团以三个我国闻名的水系命名,表现其特征。

  4、住所的规划规划:住所的规划规划上以四大组团四个不同的主题“春花”、“夏华”、“秋实”、“冬雪”为主线,别离依据主题设置组团主题园林和休闲小品,住所多以南北朝向,构成半合围。户型以小三房二厅为主(面积110平方米左右)平层和四房二厅为主(面积120左右),专家酒店式公寓以一房一厅(面积40-60平方米)为主。户型规划上表现公共空间和私密空间的切割和交融,表现干湿分区。全体多层住所表现人居文明以及天然风景,底层架空成为公共休闲空间,入户设置酒店式大堂以及招待桌椅,表现各栋住所的公共空间和私密空间的阻隔和交融,营建具有文明档次一起浓浓友谊的人居文明。

  5、配套公共设备规划:项目全体配套公共修建包含幼儿园、会所、运动场所以及休闲场所,在修建风格上与全体修建规划和园林规划相结合,功用上表现项意图显贵崇高的定位,满意业主常识、文娱、休闲以及幼儿教育的需求。

  6、配套设备体系:依据项意图定位,结合项意图特征,在本项目配套如下设备体系,表现“日子科技化”:信息网络体系、安全防备体系、物业处理体系。

  a) 信息网络体系:由Internet宽带网接入(每户要求10M带宽)。设置小区局域网络体系及网络信息服务,程控电话,有线电视和VOD点播。

  a) 安全防备体系:(1)门禁体系 (2)周边防备体系 (3)电子巡更体系 (4)可视对讲及家庭安防体系

  b) 物业处理体系:(1)停车场处理体系 (2)耗能主动接纳体系 (3)一卡通体系 (4)背景音乐,小区照明主动控制,火灾主动报警,设备处理体系 (5)归纳物业处理体系 (6)物业服务:供应许多个性化的服务、24小时物业服务

  依据项目周边交通动线状况,考虑人车分流以及别墅与崇高住所分隔,小区进口进行下面规划:

  a) 住所主进口:面临南二环路设置为小区的主进口,一般住所由主进口进入小区环行车道;

  b) 别墅主进口:别墅区域与多层住所区域进行恰当分隔,别墅主进口为西边莲花客运站北侧,由该进口进入别墅区域;

  a) 小区级路途:整个小区级路途为环行,但别墅与多层住所之间进行恰当的进出处理以确保别墅的私密性;

  b) 小区级次路途:别离伸向各个组团外围,与小区级路途联合,可以行进车辆;

  c) 宅间小路:组团内以及各住所间均以步行小路为主,到达人车分流、动态相隔。

  本项目别墅停车场为每栋自有,归于别墅顺便设备。住所区域的停车场地下停车场(首要在西北角公寓楼下面)、架空层停车场(多层住所架空部分)以及公共底墒停车场(东北角会所和文教区域的空位),整个项目停车位510个。

  依据项意图定位以及柳州现在项目开发的实践状况,本项意图开发过程将依据状况进行分期开发建造,首要开发过程为:

  1、一期开发:开发西南角别墅部分以及园林环境的建造。一期主推环境和别墅,经过环境的建造,开端营建项目全体气氛,让客户体会到小区的往后日子方法,在成功推出别墅后,全体提高本项意图档次后才开二期多层及高层住所的建造,可以必定标准上提高住所的价位和质量。

  2、二期开发:开发北部和中部的多层住所以及配套公共修建的建造,首要推多层住所,在成功推出柳州市商场上缺失的崇高别墅后,全体营建了本项意图崇高级次,再推出相对别墅价格低得多的住所,快速取得商场的追捧。

  3、第三期开发:开发西北部商业和小高层,因为西北部商业需求小区内构成规划以及周边商业开展到必定程度才更具有商场竞赛力,而小高层首要面临阳和工业园区的外来工业专业人士,一方面需求与阳和工业区的建造相结合,另一方面需求和本项目规划构成后全体环境营建后才可行。在成功开发小区的其他物业后,推出商业和小高层,作为项目中赢利率最大物业取得更大的收益,确保成功。

  ——卖掉产品,才干赚得赢利;要卖掉产品,就有必要尊重商场,从商场的线、理念之二:做精品,树品牌

  不管是板块的发动仍是本案概念的传达推行都需求较长的时刻进行。因而,咱们应该在正式推行出售之前进行充沛的蓄势和商场预热。这一阶段,咱们可以经过设想方针客户的访问查验方针消费群商场定位是否合理而精确,一起了解其抗性和购买阻力。一起咱们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣扬,在别墅商场刻画品牌形象和扩展知名度,借此招引方针消费群的重视。

  在本项目地点地块的特性,尽管地块资源丰厚,可是因为现在莲花城邻近尚处于规划开展的初期,周边市政配套、交通配套、日子配套没有有明晰的执行,一起本案产品和所针对的消费群都需求经过商场的查验,因而在推行初期以少数别墅的推出进行产品和价格的商场查验,以利于后期很多产品的合理调整和正式面市。

  别墅尤其是独栋别墅作为特别的物业形状其推行应该层次明晰,概念明晰,组团性强。

  从本案的地块资源和现在的现状剖析,做“水”成为咱们无法逃避的要点,也是咱们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大动身点,因而在考虑方向上咱们把考虑要点放在如何做足水文章,并寻求在水上做出打破和立异,一起将生态、人文(艺术校园、商校)、地段开展远景等方面作为其它支撑点。

  在营销概念上缺少立异与打破,大多谈天然绿意、人文前史与修建概念,而说的言之有物、言之有理得很少。以水为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸日子”“环岛别墅”等,这些概念在初期提出时在商场优势光了一阵,可是,在这些概念被越来越多地沿袭后,就显得苍白和无力。因而本案关于“水”概念的立异有必要跳呈现已被太多沿袭的旧概念而寻求新的打破和立异。

  将水的概念做到极致:自在之水是天然景象中的奇秀人物。从汩汩清泉和山地碧潭到飞溅的溪水、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口,最终流入大海,水对一切人都有着不行抵抗的招引力。要将水的概念做到极致,咱们从多个视点进行考虑、执行。

  从水的多样性和丰厚变幻咱们还可以营建出水中廊、水上桥、水边岸等延伸组合。

  1、实在含义的别墅:柳州商场上没有呈现实在含义上的别墅,以复式楼业态的叠拼式“别墅”或许联排式排楼“别墅”,本项目在修建方法上是柳州榜首个实在含义的别墅项目,是补偿柳州住所高端商场的空白点的产品,没有相应的竞赛对手;

  2、项意图规划逾越柳州现有楼盘:柳州房地产因为开展较晚,本地开发实力有限,现有开发的楼盘其全体规划比较发达区域有较大的间隔,本项目从规划规划上直接延聘英国皇家规划大师SIMOM LUANG 操刀,超前规划,成为柳州房地产商场的一个新地标;

  3、项目园林规划完结公园化:园林规划一向是柳州房地产商场的软肋,略微好一些的园林规划的楼盘即遭到客户的追捧。本项意图修建紧紧围绕刻画崇高日子质量的云林规划上,特别是关于山水文明的透彻发掘和完结,成为柳州商场是园林最人道化的项目;

  4、文明档次和文明气氛的优势:项目外围有柳州商校、柳州工艺美术校园,项目内部从修建风格到园林规划,从美化小品到山水文明的诠释,无不表现项意图文明档次,营建一种浓浓的人居文明气氛。

  5、交通的便当性:本项目地点地归于柳州的交通咽喉地带,稍违背城市中心的喧嚣,但间隔市中心十分近,交通又十分便当,即享用天然赐予的安静又享用城市富贵的便当;

  6、周边以及项目内部配套的丰厚:周边旅行、商业、餐饮等十分完全,可以享遭到柳州最共同的风味以及旅行景象,一起项目内部会所的功用装备在整个柳州现有房地产项目中归于最完备的,享遭到显贵日子的本质;

  7、高科技信息智能化社区:项目配套的设备均选用高科技智能化产品,完结智能化居家和智能化处理,一方面确保人身和资产的安全,另一方面日子的便当性得到最大的表现;

  8、户型的合理和超前性:不管别墅的户型仍是一般住所的户型规划,均从人道的根源动身,完结各种空间的奇妙切割和交融,户型面积不大,但有用合理。

  9、阳和工业区和洛维旅行区的工业支撑:阳和工业区是再造一个工业柳州的工业园,一起洛维旅行区是柳州近几年要点开发的旅行工业的中心,一起具有两大工业做支撑,成为未来的开发热土;

  10、宝莲中心,风生水起:本项目地处柳州莲花山下,居莲花山的南侧,后有靠山,远景绚烂,实归于风水名胜。

  1、导入期:经过软文和野外广告牌,传递本项意图质量,一起经过主办必定的公共公关活动,引起业界以及市民的留心和等待;

  2、开盘期:项目在部分园林建造和样板房建造完结后,经过媒体广告的硬广告和软文宣扬项意图各卖点,经过样板房和园林的建造以及工地现场的包装,在开端出售时营建本项意图往后的日子档次,捕获客户的心;

  3、旺销期:到本阶段正式进入强势出售期,经过前面的衬托已是万事具有。这阶段将经过报纸与SP活动的结合,来到达促进出售的效果。本阶段,将扩大咱们的卖点,从各个视点传达广告内容,尽量推迟旺销期‘

  4、继续期:本阶段看出售状况再行定制,进入延续期后,一切广告将弱化下来。并使用老业主口碑,完善社区本质的日子。经过电视以写实的方法感染消费群以及优惠办法、业主联谊活动招引消费群。

  1、广告促销:电视广告(编制项目3D动画,整个展现项意图形象,并截取部分进行分隔播映);报纸广告(表现项目定位的系列广告以及广告软文的合作,培育客户对项意图认知度和美誉度);崇高社区编制杂志免费直投(表现项意图档次和日子方法,增进对项目档次的认知度和美誉度),野外广告(依据不同主题进行替换,包含车厢广告、灯箱广告和野外广告牌);

  2、展销会:项目现场建立一个表现项目档次的售楼处,一起在柳州人流量大的当地在周六日进行展现,一起参与大型展销会,一起注册看楼专车,停放在市区最富贵的场所,立体地展现本项目;

  3、楼盘推出的方法:楼盘推出也是一个严重的促销推行机遇,包含楼盘的奠基典礼、开盘典礼、后续推盘典礼、楼盘封顶典礼以及交楼典礼均举行大型的典礼活动,招引外界的重视,给客户留下深入的形象,促进项意图客户重视度和项意图成交量;

  4、样板房的展现:别墅等崇高住所项目要在很多的楼盘中锋芒毕露,样板房的建造至关重要,本项意图推盘机遇放在样板别墅建造好以及部分园林建造完结后开端,以最实在、最直接的方法展现项目,引发客户的购买愿望;

  5、出售中的一些促销方法:在特别的时期完结出价格格的扣头优惠或送礼品等,短期进行促销,构成旺销的气势。

  价格是影响购买的重要要素,尽管关于尖端项目价格影响程度会相对凹凸挡的项目弱,但恰当的价格战略是项目可以成功的最重要的要素,在价格处理上,本项目拟选用低开高走的思路,别墅项目以略高于其他功用差的柳州中挡项目入市,以略高于成本价入市,逐渐高起,营建一种整个项意图上升气势,培育部分短期出资客户,一起做旺商场。每期推出的产品原则上提高10%的价格(详细依据商场反响确认),关于多层住所,推出时结合别墅的价格,比较其他项目有所提高,上升空间依据商场调节。

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